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中国房地产估价师与房地产经纪人学会对《资产评估法(草案)》的意见
共点击:1867 次;发布日期:2012-5-13 22:47:58

对《资产评估法(草案)》的意见

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

 

按照科学立法、民主立法、提高立法质量的要求,我会组织有关专家和专业人士对《资产评估法(草案)》进行了认真研究,并征求了一些估价机构和人员的意见,提出以下意见和建议:

一、法律名称不科学、不准确、不合理,应当修改

将法律名称改为估价师法或估价法,条文中的资产评估一词均改为估价。理由如下:

一是,“资产评估”(Asset Appraisal)这个词在国际上较少使用,一般称为“Valuation”或“Appraisal”,即估价。国外很少有叫资产评估的公司,基本上没有叫资产评估的协会,没有叫资产评估的国际组织,也没有叫资产评估的法律。

二是,资产的范畴较窄,涵盖不了所有的估价对象,许多估价对象并不属于资产。

三是,“资产评估”在我国已有特指,即是指目前财政部主管的注册资产评估师和资产评估机构。用资产评估统包其他估价专业,将会进一步在不同估价专业之间挑起争端、激化矛盾,影响社会稳定。

四是,如果叫资产评估法,现在的注册资产评估师就要更名,否则《草案》所称的注册评估师就会与注册资产评估师混淆,或者使人误以为注册资产评估师什么都能评,导致更大的混乱,对估价委托人和社会也是极不负责。

五是,从国内外专业服务方面的立法来看,一般是以人员资格名称来命名的,如《律师法》、《注册会计师法》、《执业医师法》。从市场经济发达国家和地区来看,也没有我们要立的这种资产评估法。

二、“统分结合”原则体现不够明确

(一)将第六条以及其他条文中的“资产评估行业管理部门”改为“相关行政主管部门”,“资产评估行业自律组织”改为“相关估价行业自律组织”。理由如下:

一是,按照“统分结合”原则的立法本意应如此。《草案》中的表述不直接,层次太多,如协调配合机制、牵头部门、相关行政主管部门、资产评估行业管理部门。另外,资产评估行业管理部门、资产评估行业自律组织的指向不明,容易造成职责不清。

二是,估价类似于设计,是与估价对象这个物密切相关的,一般按照估价对象分为不同的专业,各估价专业之间差异很大、联系很少,缺乏专业上的共同语言。

三是,应允许不同估价专业依据社团管理法律法规自愿成立估价行业组织。与估价相关的国际组织有多个,如国际测量师联合会(FIG)、国际估价标准委员会(IVSC)、世界估价组织协会(WAVO)。美国等许多国家和地区也有多个估价行业组织。目前我国已有一些依法成立的估价行业组织,其中多数按照自愿入会原则拥有大量会员,不应将它们强行合并。强行合并实际上也难以做到,如当年经国务院清理整顿后,明确下文并通过召开新闻发布会等方式向社会广泛宣传,将中国资产评估协会与中国注册会计师协会等三会合并,但没过多久又分开了。另外,强行合并,由一个协会独家垄断,并强制入会,每年按收入总和的1%收取高额会费,特别团体会员每年还要另交上十万元的会费,每个执业的个人会员每年还要交1000元的会费,业内早已怨声载道,但敢怒不敢言,加上赋予协会考试、注册等职能,将协会的权力法制化,将这些做法扩大到其他估价专业,势必加重广大从业人员和机构负担,是很危险的。

(二)删除第九条第二款中的“考试科目分为公共科目和专业科目”。理由如下:

一是,各估价专业之间看似有公共科目,实际上并没有。从制度政策科目来看,是与估价对象相关的;从估价理论方法科目来看,都是结合估价对象来讲的;从估价实务来看更是如此。

二是,如果设置公共科目,则其内容需要涉及《草案》中涵盖的各类估价对象,包括房地产、无形资产、矿业权、旧机动车、珠宝玉石等,考生对这些估价对象都难以全部认识,更谈不上科学准确地对其进行估价。因此,如果为了“统一”而设置公共科目,必将大大增加考生负担。

(三)按照中编办的意见修改第三十六条有关国务院财政主管部门牵头及职责的规定。理由如下:

一是,中编办意见在《草案》中没有完整体现。《草案》中仅体现了中编办提出的由财政部牵头建立评估管理协调配合机制,而对要求会同有关部门研究制定统一的评估制度和管理办法,报国务院批准,同时要求财政部、住房和城乡建设部等有关部门根据统一的评估制度和管理办法,制定有关专业具体办法,并承担相应管理工作,指导和监督行业协会开展行业自律的意见,没有体现。

二是,由财政部牵头履行第三十六条的八项职责,对其他估价专业有失公平。因为由财政部牵头统管,是典型的“既当裁判员又当运动员”。如果要由财政部牵头统管,就应先将其目前主管的资产评估专业划归国资委或其他部委管理。

三、要处理好与现行法律、法规和制度的衔接

(一)第五十七条增加第二款“其他法律、行政法规对估价另有规定的,依照其规定”。理由如下:

《刑法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《国有资产评估管理办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、行政法规对估价都有一些特别规定,应从其规定。

(二)第五条以及其他条文中的“评估准则”改为“相关估价标准”。理由如下:

“评估准则”用语不规范,它本质上属于标准,对此我国已有《标准化法》予以规范,国际上有关标准的严谨译名也为“估价标准”,因此应采用更加规范的用语。

(三)《草案》中涉及人员资格和机构资质管理的内容,有法律、行政法规规定的,应当依照其规定进行管理。理由如下:

一是,《草案》对各估价专业人员和机构的管理方式采取“一刀切”,不符合国际通行做法,也与《行政许可法》相冲突。

二是,目前的六类估价专业中,有的是人力资源和社会保障部主管的职业资格,应考虑与现有职业资格制度的衔接。

三是,香港测量师已与内地房地产估价师开展资格互认,要充分考虑立法带来的影响。房地产估价师与香港测量师资格互认是CEPA(《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》)框架下内地与香港最早实现互认的资格,是两地房地产业贯彻落实CEPA的重要举措。目前已开展了两次资格互认,196名香港测量师取得内地房地产估价师资格,210名房地产估价师取得香港测量师资格。香港特区政府行政会议非官守成员、行政会议召集人、现行政长官候选人梁振英先生就是首批资格互认的房地产估价师。房地产估价师资格互认涉及住房和城乡建设部、商务部、人力资源和社会保障部、国务院港澳事务办公室和香港特别行政区政府等部门,是一项长期合作交流的制度安排,因此应做出相关规定予以衔接。

四、境外相关管理和立法情况

从市场经济发达国家和地区的情况,得不出估价行业有统一管理趋势的结论。

一是,主要的市场经济发达国家和地区没有一部统一的估价立法,而主要是针对不动产估价立法。美国、英国、德国、日本等市场经济发达国家以及我国香港、台湾地区,目前没有一部统一的覆盖各估价专业的法律,但由于房地产价值大、涉及面广,一些国家和地区有专门针对不动产估价的立法,如日本的《不动产鉴定评价法》、我国台湾地区的《不动产估价师法》等。美国目前只将抵押房地产估价写进了相关法律《金融机构改革、复兴和强化法案》(FIRREA)。德国虽然有一部名为《评估法》的法律,但并不同于我国正在制订的《资产评估法》。德国是多部估价法律并存,是一个体系。其中的《评估法》主要是为财政税收服务的,其他估价相关法律有《建筑法典》、《房地产交易价格评估条例》、《不动产抵押贷款价值评估条例》。

二是,统一管理并不是国际趋势。市场经济发达国家和地区很少在国家层面对所有估价专业进行统一管理,甚至各州的管理体制都不相同,如澳大利亚。发达国家和地区各估价专业的管理模式一般也不相同,如美国、日本等国家和我国台湾地区只规定房地产估价师须取得执业资格。虽然美国的多个估价行业组织曾经联合发起成立了美国估价促进会(AF),但会员人数最多的美国估价学会(AI)已于2010年宣布退出该组织。

作者:管理员
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